正所谓人流即商机。主题公园每年吸引着少则几十万、多则上千万的游客聚集，公园出入口作为客流最聚集的地方，蕴藏着巨大商机。有研究表明，在运营成熟的主题公园中，到访园外商业的非游客客群约有25%最终会选择进园游玩，为公园的运营带来了稳定、可持续的客源。因此为了充分实现这部分价值，在公园出入口区域设置集中式商业成为常态。
然而，主题公园的集中商业成功案例少，失败者多，为什么？第一，对运营方的要求非常高，自营、联营、出租、销售等多种方式要求具备综合的运营管理能力；第二，投入成本高，体验型旅游商业其本身就是旅游体验的一部分，在“主题特色营造”上投入成本不亚于园内；第三，过夜率要高，这是延伸商业夜间消费的保障关键。而在进行以上运作之前还有个大前提——主题公园与集中商业需要通过合理的组合配置才能更大地发挥价值。
主题公园集中式商业的三种配置模式
一种是内向型，集中商业位于公园内部，与出入口相连，使其成为每一位游客的必经之地（如欧洲主题乐园入口商业），形成强制动线引导；第二种是外向型，多位于公园入口外（如趣伏里主题乐园），依托乐园的聚客力引导游客尤其居民消费，形成新的聚核，相互反哺；第三种是内外向兼有的商业组合（如欧洲小镇），园内商业满足游客消费，园外商业则可成为城市特色消费区。
▲内向型案例——欧洲主题乐园入口商业
▲外向型案例——趣伏里乐园及园外
▲内外型案例——欧洲小镇，以欧洲乐园主题ip为主要自营业态，吸引国内外主题品牌进驻。
如何选择集中商业的配置形式？
第一，做好园内外的业态管控
商业的成功运营，最终还是离不开经营业态的导入。在出入口商业的配置过程中，还需要注意与园内商业业态的协调，避免“冷热不均”。
第二，预留应对市场变化所带来的调整空间
主题公园与集中商业的配置并不是绝对的，在实际运营过程中，往往会根据市场变化及区域发展进行灵活调整，在设计之初应考虑到预留后期调整的空间。
第三，根据权属区隔商业布局
常规的自持性商业地产收益率能达到6-8%左右已算上乘，但从投资角度，这对开发运营方的资金实力是一大考验。因此，如果面临资金压力较大的情况，也会采取销售变现的方式。但需要注意的是，销售型商业与自持商业在空间上需尽量分隔开。由于销售型商业在未来的运营中较难实现对业态的管控，商业品质无法保证，为确保主题公园的品质形象、预留未来自持商业部分的持续提升空间，应形成一定的区隔，尤其不能在公园的主进园动线上设置销售型商业，避免造成后期运营的无序。可以优先考虑临街设置，既可保持商业价值又利于业态的主动更新。
▲园外销售型商业与自持商业的建议分布模式
第四，做好项目客群覆盖力的评估
是仅面向游客，还是游客与居民双重客源？这取决于对主题公园周边生活环境的预期。如果主题公园所覆盖的3-10平方公里范围内（根据区域能级界定），常住人口规模大于10万人、居住氛围成熟、居民消费水平高于全域平均商业消费水平，可配置外向型商业，使此类商业同时拥有游客与居民消费的双重支撑，平衡淡旺季运营，从而实现商业空间的持续有效运营。反之则可以内向型商业为主。
▲内向型商业，强化主题体验吸引游客消费
▲外向型商业，注重休闲空间与多元业态
主题公园带来巨大的游客量，要把意犹未尽或认可公园品牌的游客留住，集中式商业可以成为很好的载体；而集中式商业则可成为公园品牌宣传非常重要的一个窗口，让不确定是否要买票进园的消费者通过体验产生兴趣，有助于于把这部分消费者转化成公园的游客，从而成为增加公园游客量的又一途径。因此在公园设立之初，就从组合模式上事先规划、预留空间，选取适合的配置模式，将为主题公园的可持续运营带来不竭的动力。
如果你也想要投资建设欧式特色主题小镇，那你一定不要错过蓝裕文化，蓝裕文化是与德国顶尖创意团队合作，已有大量成功项目，欢迎您来咨询合作。